ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งภาวะตลาดซบเซา ต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น และสงครามราคาที่ดุเดือดจนกดดันอัตรากำไรของผู้ประกอบการ สิ่งที่กลายเป็นแต้มต่อสำคัญของธุรกิจอาจไม่ใช่เพียงความสามารถในการขายหรือการลดราคา แต่คือต้นทุนทางการเงินและความแข็งแกร่งของโครงสร้างเงินทุน
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สะท้อนมุมมองว่า ท่ามกลางสถานการณ์ที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องเร่งระบายสินค้าเพื่อดึงกระแสเงินสดกลับเข้าสู่บริษัท ศุภาลัยยังคงเดินหน้าตามแผนธุรกิจเดิม ด้วยฐานะทางการเงินที่แข็งแรง ต้นทุนทางการเงินต่ำ และความสามารถในการเลือกลงทุนอย่างมีวินัย
ไตรมาส 1 อาจเป็นจุดต่ำสุดของปีแต่ยอดขายยังทะลุเป้า
คุณไตรเตชะ เปิดเผยว่า แม้ผลประกอบการในแง่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ช่วงไตรมาส 1 จะชะลอตัวลงเล็กน้อย เนื่องจากไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่พร้อมโอน แต่ในด้านยอดขาย (Presale) ศุภาลัยสามารถทำได้สูงถึง 7,600 กว่าล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายไตรมาสแรกที่ตั้งไว้ 3,000 ล้านบาทอย่างมีนัยสำคัญ
ศุภาลัยประเมินว่า ไตรมาส 1 คือจุดต่ำสุดของปี และแนวโน้มในไตรมาส 2 และไตรมาส 3 จะปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง จากการเริ่มรับรู้รายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน
ในไตรมาส 2 บริษัทเริ่มโอนโครงการศุภาลัย Zen ศรีนครินทร์ ซึ่งปัจจุบันได้รับผลตอบรับเป็นไปด้วยดี ลูกค้ากลับมาโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก และมียอดปฏิเสธหรือยกเลิกในระดับต่ำมาก
ขณะที่ไตรมาส 3 บริษัทเตรียมโอนโครงการขนาดใหญ่ คือ ศุภาลัย Park เอกมัย-พัฒนาการ
ด้วยยอดขายที่ยังเดินหน้าตามเป้าหมาย ประกอบกับปริมาณงานในมือ หรือ Backlog อีกกว่า 18,800 ล้านบาท คุณไตรเตชะยืนยันว่า ศุภาลัยยังคงเดินหน้าตามแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 28 โครงการในปีนี้ เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ได้ดำเนินการก่อสร้างล่วงหน้าไปมากแล้ว
ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มแต่ยังบริหารได้
หนึ่งในโจทย์สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ คือ ต้นทุนค่าก่อสร้างและวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะค่าถมดิน ซึ่งศุภาลัยเข้ามาบริหารจัดการอย่างใกล้ชิด
คุณไตรเตชะระบุว่า ปัจจุบันสถานการณ์เริ่มทรงตัวและควบคุมได้ดีขึ้นกว่าช่วงเดือนก่อนหน้า เนื่องจากผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์ลดการบวกราคาเผื่อความเสี่ยงลง ตามความนิ่งของตลาด สำหรับโครงการที่ยังไม่เปิดตัว บริษัทเลือกชะลอการถมดินออกไปก่อน เพื่อบริหารกระแสเงินสดและต้นทุน
สำหรับโครงการที่จะเปิดตัวในปีนี้ ศุภาลัยยังเดินหน้าต่อ เนื่องจากส่วนใหญ่ก่อสร้างไปมากแล้ว ขณะที่โครงการที่ยังไม่เปิดตัว บริษัทจะพิจารณาเป็นรายโครงการว่าจะเดินหน้าต่อหรือชะลอออกไป
ด้านกลยุทธ์ราคา ศุภาลัยเลือกใช้แนวทางเฉพาะเจาะจงรายโครงการ โดยไม่ได้ปรับขึ้นราคาจากต้นทุนแบบเหมารวม แต่ดูจากศักยภาพของแต่ละโครงการและภาวะการแข่งขันในตลาด
ในระยะสั้น สำหรับโครงการพร้อมโอนในไตรมาส 2 ส่วนใหญ่บริษัทยังคงตรึงราคาเดิมไว้ ยกเว้นโครงการที่มียอดขายดีมากจริง ๆ จึงจะปรับราคาขึ้น คุณไตรเตชะเน้นว่า ช่วงเวลานี้ถือเป็นนาทีทองของผู้ซื้อ เพราะในอนาคตจะไม่สามารถสร้างบ้านในต้นทุนและราคาระดับนี้ได้อีกแล้ว
ส่วนในระยะยาว ต้นทุนก่อสร้างปัจจุบันที่เพิ่มขึ้น โดยต้นทุนการสร้างบ้านขยับขึ้นราว 6% หรือคิดเป็นราคาขายที่ต้องปรับขึ้นราว 2-3% เพื่อรักษา Margin จะเริ่มส่งผลต่อโครงการที่จะโอนในช่วงปลายไตรมาส 3 ถึงต้นไตรมาส 4 ทำให้ในครึ่งปีหลังมีความจำเป็นต้องปรับราคาขายขึ้นตามกลไกต้นทุน
สงครามราคาวันนี้คือเกมดึง Cash Flow
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้คาดว่าจะติดลบเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือ Supply ในระบบ น่าจะลดลงอย่างน้อย 20% จากแผนที่แต่ละบริษัทเคยประกาศไว้
อย่างไรก็ตาม คุณไตรเตชะมองว่า การลดลงของซัพพลายใหม่ถือเป็นสัญญาณบวกในแง่ของการลดแรงกดดันด้านการแข่งขันในอนาคต เพราะเมื่อผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่น้อยลง การแข่งขันในระยะต่อไปก็จะลดลงตามไปด้วย
ปัจจุบัน คู่แข่งหลายรายในตลาดจำเป็นต้องใช้วิธีลดราคาสินค้าหรือจัดโปรโมชันอย่างหนัก เพื่อดึงกระแสเงินสดเข้าบริษัท ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยของตลาดร่วงลงมาอยู่ที่ 27% จากเดิมเฉลี่ยมากกว่า 30% ซึ่งคุณไตรเตชะระบุว่าเป็นระดับที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540
เขามองว่า Margin เฉลี่ยระดับ 27% แทบไม่เหลือกำไร เพราะเมื่อหักค่าใช้จ่าย เงินเดือนพนักงาน และดอกเบี้ยแล้ว ผู้ประกอบการจำนวนมากแทบไม่มีเงินเหลือกลับเข้าสู่บริษัท
อีกมุมหนึ่ง สงครามราคาที่เกิดขึ้นยังมีข้อจำกัดในตัวเอง เพราะผู้ประกอบการสามารถลดราคาได้เฉพาะสินค้าที่มีอยู่ในสต็อกเท่านั้น หากไม่สามารถซื้อที่ดินใหม่และพัฒนาโครงการใหม่ได้ ในที่สุดการแข่งขันด้วยการลดราคาก็ย่อมต้องชะลอลง
ตลาดที่ดินเข้าสู่ภาวะ Buyer’s Market
ในช่วงที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องรัดเข็มขัดและชะลอการลงทุน ตลาดที่ดินได้เปลี่ยนสภาพเป็นตลาดของผู้ซื้อ หรือ Buyer’s Market อย่างชัดเจน
คุณไตรเตชะให้ความเห็นว่า ปัจจุบันมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 4 รายเท่านั้นที่มีศักยภาพและกำลังซื้อในการจัดหาที่ดินใหม่ ส่งผลให้ศุภาลัยมีอำนาจต่อรองสูงมาก สามารถเลือกซื้อที่ดินในราคาที่สมเหตุสมผล หรือเทียบเท่ากับช่วงก่อนเกิดโควิด-19 หรือ Pre-Covid
ปีนี้ศุภาลัยตั้งงบประมาณสำหรับซื้อที่ดินไว้ 8,000 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งปีแรกใช้ไปแล้วราว 2,000 กว่าล้านบาท บริษัทจึงยังคงใช้ความได้เปรียบนี้ในการเจรจาอย่างใจเย็น เลือกเฉพาะแปลงที่เป็นข้อเสนอที่ดีที่สุดและมีความคุ้มค่าในระยะยาวเท่านั้น
คุณไตรเตชะอธิบายว่า ในอดีตเจ้าของที่ดินอาจมีอำนาจต่อรองสูงกว่า แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน ผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินกลับเป็นฝ่ายเลือกได้มากขึ้น เพราะจำนวนผู้ซื้อในตลาดลดลงอย่างมาก
แต้มต่อสำคัญอยู่ที่ Cost of Fund
ความได้เปรียบที่สำคัญที่สุดของศุภาลัยในสภาวะตลาดปัจจุบัน ไม่ได้อยู่เพียงตัวผลิตภัณฑ์ แต่คือความแข็งแกร่งทางการเงินที่โดดเด่นกว่าคู่แข่งในอุตสาหกรรมอย่างชัดเจน
ศุภาลัยมีสัดส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนอยู่ในระดับต่ำเพียง 63% ซึ่งคุณไตรเตชะระบุว่าเป็นระดับที่ปลอดภัยและบริหารจัดการได้อย่างคล่องตัว
ที่สำคัญ บริษัทมีต้นทุนทางการเงิน (Cost of Fund) อยู่ในระดับไม่ถึง 1.9% ขณะที่ค่าเฉลี่ยของคู่แข่งในตลาดส่วนใหญ่อยู่ที่ 4% กว่า ความต่างของอัตราดอกเบี้ยนี้ทำให้ศุภาลัยมีเงินเหลือกลับเข้าสู่บริษัทมากกว่าคู่แข่งกว่า 2% แม้ว่ากระบวนการดำเนินงานด้านอื่นจะเท่ากันก็ตาม
“ผมมีเงินเหลือกลับบ้านมากกว่าเขาสองเปอร์เซ็นต์กว่าแน่นอน”
นอกจากนี้ หุ้นกู้ชุดใหม่ของบริษัทที่ออกทดแทนชุดเดิมยังมีต้นทุนที่ต่ำลงอีกด้วย สะท้อนว่าฐานะทางการเงินที่แข็งแรงช่วยให้บริษัทสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ในต้นทุนต่ำ และมีความคล่องตัวมากกว่าในช่วงที่ตลาดเผชิญความผันผวน
วิกฤติรอบนี้คือปัญหา Cash Flow ไม่ใช่ Freeze Asset แบบปี 2540
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะเผชิญแรงกดดันสูง แต่คุณไตรเตชะประเมินว่า วิกฤติครั้งนี้ไม่ได้รุนแรงเท่าวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
เขาให้มุมมองว่า วิกฤติปี 2540 หนักกว่ามาก เพราะผู้ประกอบการถูกแช่แข็งสินทรัพย์ หรือ Freeze Asset แม้มีลูกค้าและต้องการโอนกรรมสิทธิ์ก็ไม่สามารถโอนได้ ขณะที่วิกฤติครั้งนี้เป็นปัญหากระแสเงินสด หรือ Cash Flow ซึ่งยังสามารถบริหารจัดการได้มากกว่า
“สำหรับ Developer เนี่ย 1997 น่ะหนักสุด เพราะมันโดน Freeze Asset เขาไม่ให้โอน มีลูกค้าก็ไม่ให้โอน อยู่กันไปแบบแบกกันไปตั้งเป็นปี โดยที่ลูกค้าอยากโอน เราอยากโอน โอนไม่ได้ ครั้งนี้มันไม่ได้เป็นแบบนั้น ครั้งนี้มันก็แค่เป็นปัญหาทั่วไป Cash Flow มันพอจัดการได้ง่ายกว่า”
ศุภาลัยระบุว่า บริษัทไม่ได้ต้องการเห็นผู้ประกอบการรายย่อยหรือคู่แข่งต้องปิดกิจการหรือล้มละลาย เพราะหากผู้ประกอบการไม่สามารถส่งมอบบ้านให้ลูกค้าได้ จะกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในภาพรวมของอุตสาหกรรม
สิ่งที่ควรเกิดขึ้นตามกลไกตลาด คือ การลดขนาดการทำธุรกิจของผู้ประกอบการที่ขาดความพร้อม เมื่อขายโครงการเดิมหมดแล้ว อาจไม่มีเงินซื้อที่ดินหรือเปิดโครงการใหม่มากเท่าเดิม ทำให้การแข่งขันค่อย ๆ ลดลง โดยไม่กระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาดในวงกว้าง
ในระหว่างนี้ ศุภาลัยเลือกที่จะรักษาความสม่ำเสมอ หรือ Consistency ในการดำเนินธุรกิจ พร้อมใช้ช่วงเวลานี้ปรับปรุงกระบวนการภายในองค์กร บริหารต้นทุน และพัฒนาศักยภาพของบุคลากร เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับรอบถัดไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ข่าวอื่น ๆ ที่น่าสนใจ
Beyond Expo 2026: เมื่อหุ่นยนต์ก้าวออกจากโรงงาน สู่ 2 เส้นทาง ‘ทดแทน’ และ ‘เข้าใจ’ มนุษย์
THIM ลดกรอกซ้ำ สกัดเว็บปลอม ปูทาง Auto Channel
