เอไอเอ ประเทศไทย ปรับหมากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ครั้งใหญ่ ล่าสุดประกาศเปิดตัวโครงการ “AIA Connect” (เอไอเอ คอนเนคท์) อาคารสำนักงานระดับพรีเมียมแห่งที่ 4 บนทำเลรัชดาภิเษก-พระราม 9 ซึ่งเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ของกรุงเทพมหานคร
การเคลื่อนไหวในครั้งนี้ นอกจากจะเป็นการร่วมฉลองในวาระที่ AIA ดำเนินธุรกิจในประเทศไทยครบรอบ 88 ปีแล้ว ยังสะท้อนถึงกลยุทธ์การปรับตัวของยักษ์ใหญ่ธุรกิจประกันชีวิต ท่ามกลางภาวะท้าทายของตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าที่เผชิญปัญหาซัพพลายล้นตลาดในปัจจุบัน
ชูจุดขาย “ออฟฟิศเหมือนอยู่บ้าน” ดักทางกลุ่มทุนยุค Hybrid Work
ปัจจุบันตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีพื้นที่เปิดใหม่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในย่านสีลมและพระราม 4 ส่งผลกระทบให้อัตราว่างของอาคารสำนักงานเก่าปรับตัวสูงขึ้น AIA จึงแก้เกมด้วยการสร้างความแตกต่าง หันมาเน้นเรื่องคุณภาพชีวิต สุขภาวะของผู้ใช้อาคาร (Well-being) และความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม ภายใต้แนวคิด “Home-Inspired Workplace” หรือการออกแบบพื้นที่ทำงานให้รู้สึกสบายและอบอุ่นเหมือนอยู่บ้าน เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมขององค์กรยุคใหม่ที่พนักงานทำงานแบบ Hybrid Work
มาร์ค โคนิน ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุน กลุ่มบริษัทเอไอเอ วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั่วโลกว่า ปัจจุบันการแข่งขันในตลาดออฟฟิศให้เช่าเปลี่ยนจากการแข่งกันที่ขนาดพื้นที่ มาเป็นการแข่งกันที่คุณภาพและประสบการณ์ของผู้ใช้งาน ในฐานะนักลงทุนสถาบันระยะยาว AIA จึงเลือกลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพสูงเพราะสามารถสร้างมูลค่าและให้ผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว แม้ว่าเศรษฐกิจโลกจะยังมีความผันผวนอยู่ก็ตาม
ทุ่มทุนสูงสุดในพอร์ตผสานศาสตร์ “ฮวงจุ้ยยุค 9” บิดตึกรับลม
โครงการ AIA Connect ถือเป็นอาคารที่ใช้เม็ดเงินลงทุนสูงที่สุดในบรรดาอาคารสำนักงานทั้ง 4 แห่งของ AIA ประเทศไทย โดยใช้งบลงทุนราว 10,000 ล้านบาท เนื่องจากเAIA ทุ่มงบอัปเกรดระบบภายในเพื่อความยั่งยืนและสุขภาวะที่ดี ทั้งการติดตั้งเครื่องกรองอากาศคุณภาพสูง MERV 14 และการคว้ามาตรฐานสากลระดับโลกอย่าง LEED Gold, WELL Gold รวมถึง WiredScore Platinum
สำหรับโครงสร้างและฟังก์ชันการใช้งานของอาคาร AIA Connect มีรายละเอียดทางธุรกิจที่น่าสนใจดังนี้
- พื้นที่และการปล่อยเช่า: อาคารมีพื้นที่ใช้สอยรวม 58,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า 53,000 ตารางเมตร และพื้นที่ร้านค้าปลีก 4,500 ตารางเมตร ปัจจุบันมียอดจองพื้นที่ (Commitment) ล่วงหน้าแล้วประมาณ 21% – 22% โดยพื้นที่ออฟฟิศมียอดจองแล้วประมาณ 5 ชั้น หรือราวหมื่นกว่าตารางเมตร ส่วนพื้นที่ร้านค้าปลีกปล่อยเช่าได้เกือบ 10% ทั้งนี้ AIA ตั้งเป้าอัตราการเช่าสำหรับปีนี้ไว้ที่ 30%
- ดีไซน์พื้นที่ไร้เสา: พื้นที่สำนักงานออกแบบเป็นแบบ Column-Free ขนาด 1,700–2,100 ตารางเมตรต่อชั้น พร้อมทำพื้นแบบ Knock-Out Panels ที่ทุบเชื่อมระหว่างชั้นได้ เหมาะสำหรับองค์กรขนาดใหญ่ที่ต้องการทำศูนย์นวัตกรรม
- โซนสัตว์เลี้ยงและพื้นที่เขียว: เป็นตึกแรกของ AIA ที่เปิดพื้นที่ Pet Friendly บนชั้น 5 โดยทำระบบลิฟต์แยกเฉพาะ รวมถึงระบบหมุนเวียนอากาศและระบบกรองกลิ่นเพื่อไม่ให้รบกวนผู้ใช้อาคารคนอื่น นอกจากนี้ยังมีสวนผักกินได้ (Edible Garden) และเป็นอาคารที่มีพื้นที่สีเขียวมากที่สุดในกลุ่มอาคารย่านรัชดาฯ
- สถาปัตยกรรมสายมู: มีการนำศาสตร์ฮวงจุ้ยยุคที่ 9 (2567 – 2586) มาผสมผสานกับการออกแบบอย่างลงตัว โดยสถาปนิกซึ่งเป็นซินแสได้คำนวณให้ตัวตึกและประตูทางเข้าหลักบิดเฉียงทำมุม 20 องศาจากแนวถนน เพื่อเปิดรับทิศทางลมและการหมุนเวียนของพลังงานที่ดี
เจาะทำเลศักยภาพเจาะอุโมงค์เชื่อมตรง MRT 2 สาย
นิคฮิล แอดวานี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เอไอเอ ประเทศไทย กล่าวว่า ย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 มีความโดดเด่นในการเป็นจุดเชื่อมโยงทางธุรกิจ โดยโครงการ AIA Connect ได้ลงทุนทำทางเชื่อมใต้ดินโดยตรงจากชั้นใต้ดินของตัวอาคาร ทะลุเข้าสู่สถานีรถไฟฟ้า MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งสถานีนี้จะเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในปัจจุบัน และสายสีส้มที่จะเปิดให้บริการในอนาคต (คาดว่าจะเปิดปี 2571) ช่วยให้พนักงานและผู้มาติดต่อเดินทางได้สะดวกและเลี่ยงปัญหารถติดบนท้องถนน
กางพอร์ตลงทุน 9 แสนล้าน เล็งส่งเม็ดเงินลุย Data Center – คลังสินค้า
ในส่วนของการบริหารพอร์ตรายได้ อีริค ลู ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุน เอไอเอ ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบัน AIA ประเทศไทย มีสินทรัพย์ภายใต้การบริหาร (AUM) รวมทั้งหมดราว 9 แสนล้านบาท (ข้อมูล ณ ธันวาคม 2568) โดยอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้ง 4 แห่ง ประกอบด้วย AIA Capital Center ย่านรัชดาภิเษก, AIA Sathon Tower ย่านสาทร, AIA East Gateway ย่านบางนา-ตราด และอาคารล่าสุดคือ AIA Connect
AIAวางจุดยืนตัวเองเป็นนักลงทุนสถาบันระยะยาว ไม่ใช่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างตึกเพื่อขายทำกำไรระยะสั้น ปัจจุบันสัดส่วนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของ AIA คิดเป็น ไม่เกิน 5% ของพอร์ตการลงทุนรวมทั้งหมด ซึ่งถือว่ายังไม่เต็มเพดานการลงทุนตามข้อกำหนดของสำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย เม็ดเงินส่วนใหญ่ยังคงเน้นลงทุนในตราสารหนี้ และหุ้นเป็นหลัก
เป้าหมายผลตอบแทน (Yield) จากการทำอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า AIA ตั้งเป้าให้อยู่ในระดับกึ่งกลาง คือต้องสูงกว่าอัตราผลตอบแทนจากตราสารหนี้ แต่ไม่ผันผวนรุนแรงเท่ากับตลาดหุ้น ทั้งนี้เพื่อสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอและมีความเสถียรในระยะยาว สอดรับกับภาระผูกพันระยะยาวที่ต้องดูแลผู้ถือกรมธรรม์ประกันชีวิต
แผนยุทธศาสตร์ขั้นต่อไป หลังจากที่โครงการ AIA Connect สร้างเสร็จสมบูรณ์ AIA จะเริ่มมองหาดีลลงทุนใหม่ๆ ในประเทศไทยเพิ่มขึ้นอย่างระมัดระวัง โดยนอกเหนือจากอาคารสำนักงานแล้ว AIA กำลังอยู่ในช่วงศึกษาและพิจารณาขยายพอร์ตไปยังอสังหาริมทรัพย์เซกเมนต์อื่น เช่น ธุรกิจคลังสินค้า (Warehouse) ซึ่งปัจจุบันมีอยู่แล้ว 1 แห่งที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ระบบโลจิสติกส์ รวมถึง ดาต้า เซ็นเตอร์ ที่กำลังเนื้อหอมและเติบโตอย่างรวดเร็วในไทย จากการที่กลุ่มทุนต่างชาติหลั่งไหลเข้ามาลงทุนด้านเทคโนโลยีในปัจจุบัน
ข่าวอื่น ๆ ที่น่าสนใจ
ศุภาลัยปั้น ‘Supalai PARC เอกมัย-พัฒนาการ’ ชูเทรนด์ Ready to Move ให้เห็นห้องจริงก่อนซื้อ
วีซ่ากางอินไซต์ ‘เศรษฐีใหม่เทคฯ’ เที่ยวซ้ำ-เวลเนสพุ่ง ชูไทยโมเดลประเทศแรกเปิด ‘Visa Destinations’
