การจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ AWR REIT ของ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ไม่ได้มีเป้าหมายเพียงนำอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตเข้าสู่กองทรัสต์ แต่เป็นการปรับโมเดลการเติบโตของ AWC โดยบริษัทจะขยับบทบาทไปเป็น “Development Engine” เน้นลงทุนและพัฒนาโครงการ ก่อนส่งสินทรัพย์ที่มีความพร้อมเข้าสู่ AWR เพื่อสร้างกระแสเงินสด และนำเงินทุนกลับไปหมุนพัฒนาโครงการชุดต่อไป
วัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เปิดเผยแผนจัดตั้ง AWR REIT กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมัลติเซกเตอร์ มูลค่าสินทรัพย์เริ่มต้นประมาณ 50,000 ล้านบาท ตั้งเป้าขยายสู่ 300,000 ล้านบาทภายใน 5 ปี และเตรียมยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลต่อสำนักงานสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ภายใน วันที่ 29 กันยายน 2569
สินทรัพย์ชุดแรกมี 5 โครงการ เป็นโรงแรม 4 แห่งและอาคารสำนักงานเกรดเอ 1 แห่งในกรุงเทพฯ กระบี่ พัทยา และเกาะสมุย คณะกรรมการ AWC อนุมัติราคาขายรวมขั้นต่ำ 48,449 ล้านบาท โดยราคาที่ใช้ในกระบวนการเสนอขายจะอ้างอิงช่วงราคาจากผู้ประเมินอิสระสองราย
AWC เป็น Development Engine ส่ง “แม่ไก่ทองคำ” เข้า AWR
ก่อนจัดตั้ง AWR ทาง AWC มีการลงทุน พัฒนา และถือครองสินทรัพย์ไว้ในบริษัท เมื่อพอร์ตขยายขึ้น สินทรัพย์ในงบดุลจึงเพิ่มตามไปด้วย วัลลภามองว่า แม้บริษัทจะสร้างมูลค่าให้สินทรัพย์เหล่านี้ แต่การถือไว้ทั้งหมดทำให้นักลงทุนมองผลตอบแทนรวมจากการพัฒนาสินทรัพย์ได้ไม่ชัด ขณะที่ AWC ยังต้องใช้เงินทุนพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง
โมเดลใหม่จึงแบ่งบทบาทระหว่าง AWC กับ AWR ชัดขึ้น AWC ลงทุนและพัฒนาสินทรัพย์ เมื่อเติบโตและสร้างกระแสเงินสดได้แล้ว จึงส่งเข้าสู่ AWR เพื่อรับรู้มูลค่าจากการพัฒนา ส่วนเงินทุนที่ได้กลับมาช่วยเสริมโครงสร้างเงินทุนและรองรับการเติบโตของ AWC ต่อไป ปัจจุบัน AWC มีสินทรัพย์ 62 โครงการ ทำให้ 5 โครงการแรกเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของ Pipeline ที่สามารถทยอยเข้าสู่ AWR ในอนาคต
วัลลภาเปรียบเทียบโมเดลนี้กับการเลี้ยงลูกไก่จนเติบโตเป็นแม่ไก่ที่ออก “ไข่ทองคำ” ก่อนย้ายแม่ไก่ที่แข็งแรงแล้วไปอยู่ใน AWR
“วันนี้เราแค่ย้ายไก่มาใส่ในเล้าอันนี้ ไก่นี้เขาแข็งแรงมาก เขาออกไข่เป็นทองคำแล้ว เราเลยบอกว่าเราไปได้ Stable Income วันนี้โมเดลนี้ AWC จะเป็น Development Engine”
AWR จึงเปรียบเสมือน “ฟาร์มแม่ไก่ทองคำ” ที่รองรับสินทรัพย์ซึ่งสร้างกระแสเงินสด ขณะที่ AWC กลับไปลงทุนและพัฒนาโครงการชุดใหม่ ก่อนทยอยส่งเข้ากองเมื่อถึงจังหวะที่เหมาะสม เป็นวงจรที่บริษัทเรียกว่า Rolling Model โดยวัลลภาระบุว่า ภายใต้โครงสร้างนี้ Recurring Income ของ AWC จะอยู่ประมาณ 70% และ Gain ประมาณ 30%
การตั้ง AWR ยังเปิดทางให้ AWC ทยอยรับรู้มูลค่าที่เกิดจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มี Fair Value Gain สะสมประมาณ 45,000 ล้านบาทและยังไม่ได้รับรู้ทั้งหมด ขณะที่เงินจากการโอนสินทรัพย์จะช่วยเสริมโครงสร้างเงินทุนของบริษัท
เปิด 5 สินทรัพย์แรกเข้า AWR มูลค่าเกือบ 5 หมื่นล้าน
สินทรัพย์ชุดแรกที่จะเข้าสู่ AWR ประกอบด้วย
- โรงแรมบันยันทรี กระบี่ รีสอร์ท 72 ห้อง พื้นที่ใช้สอยประมาณ 20,666 ตารางเมตร ราคาประเมิน 4,800 ล้านบาท (Book Value 2,100 ล้านบาท)
- โรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย 88 พูลวิลล่า พื้นที่ใช้สอยประมาณ 25,727 ตารางเมตร ราคาประเมิน 6,400 ล้านบาท (Book Value 3,900 ล้านบาท)
- โรงแรมมีเลีย เกาะสมุย 200 ห้อง พื้นที่ใช้สอยประมาณ 25,408 ตารางเมตร ราคาประเมิน 5,800 ล้านบาท (Book Value 1,700 ล้านบาท)
- โรงแรมพัทยา แมริออท แอนด์ สปา 287 ห้อง พื้นที่ใช้สอยประมาณ 30,898 ตารางเมตร ราคาประเมิน 6,100 ล้านบาท (Book Value 2,400 ล้านบาท)
- โครงการดิ เอ็มไพร์ อาคารสำนักงานสูง 58 ชั้น มีพื้นที่เช่าสุทธิ 158,021 ตารางเมตร และพื้นที่ใช้สอยประมาณ 316,000 ตารางเมตร ราคาประเมิน 25,000 ล้านบาท (Book Value 23,500 ล้านบาท)
สินทรัพย์ชุดแรกมีพื้นที่ใช้สอยรวมกว่า 418,699 ตารางเมตร
การเลือก 5 โครงการนี้ไม่ได้หมายความว่า AWC นำสินทรัพย์ที่เติบโตเต็มที่แล้วออกจากบริษัท วัลลภาระบุว่า สินทรัพย์ทั้งหมดสามารถเติบโตและยกระดับต่อได้ โดยการจัดพอร์ตพิจารณาทั้งความมั่นคงของกระแสเงินสด ทำเล การกระจายระหว่างลูกค้า B2B และ B2C ผลการดำเนินงานที่ผ่านมา รวมถึงสินทรัพย์ที่ยังมีการเติบโตสูง โดยสินทรัพย์ 5 โครงการมี Performance CAGR ประมาณ 20%
การมีทั้งโรงแรมและสำนักงานอยู่ใน AWR ยังช่วยกระจายที่มาของกระแสเงินสด ไม่ให้พอร์ตขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียว ซึ่งเป็นแนวคิดที่ AWC เห็นชัดขึ้นจากช่วงโควิด เมื่อธุรกิจแต่ละประเภทได้รับผลกระทบต่างกัน AWR จึงถูกออกแบบให้เป็นกองทรัสต์แบบมัลติเซกเตอร์ที่มีทั้ง Hospitality และ Commercial อยู่ในพอร์ตเดียวกัน
อีกปัจจัยที่ AWC ให้น้ำหนักคือ Freehold ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ของ AWC มากกว่า 90% เป็น Freehold ทำให้สามารถลงทุน ปรับปรุง และยกระดับสินทรัพย์ได้ในระยะยาว โดยไม่ติดข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาสัญญา สินทรัพย์ที่เข้าสู่ AWR จึงไม่ได้ถูกมองว่าเป็นทรัพย์ที่หยุดพัฒนาแล้ว แต่ยังสามารถเพิ่มรายได้และมูลค่าได้ต่อ
AWC เตรียมอีก 9 โครงการเข้า AWR
นอกจาก 5 สินทรัพย์แรก AWC ยังเตรียมอีก 9 โครงการสำหรับศึกษาและวางแผนโอนเข้าสู่ AWR ในอนาคต รวมประมาณ 3,100 ห้องพัก และพื้นที่เช่าสุทธิ 32,235 ตารางเมตร
โครงการใน Pipeline ประกอบด้วย เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ เดสติเนชั่น โรงแรมแมริออท กรุงเทพ เดอะ สุรวงศ์ โรงแรมแมริออท มาร์คีส์ ควีนส์ปาร์ค โรงแรมเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน ภูเก็ต รีสอร์ท แอนด์ สปา โรงแรมแฟร์มอนต์ กรุงเทพ สุขุมวิท โรงแรมภูเก็ต แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ในยาง บีช โรงแรมคิมป์ตัน หัวหิน รีสอร์ท บีชคลับ โรงแรมเดอะ โฮเทล พลาซ่า แอทธินี โนบุ แบงค์คอก และโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง โฮเทล
ทั้ง 9 โครงการยังอยู่ในขั้นศึกษาและจัดทำ Roadmap ว่าจะนำโครงการใดเข้าสู่ AWR ในช่วงเวลาใด จึงไม่ได้หมายความว่าจะโอนทั้งหมดพร้อมกัน ส่วนมูลค่ายังไม่ได้กำหนด เพราะต้องขึ้นอยู่กับจังหวะการนำสินทรัพย์เข้ากองและการประเมินราคาในเวลานั้น
AWR ตั้งเป้าสินทรัพย์ 3 แสนล้านใน 5 ปี
AWC วางเป้าหมายให้ AWR ขยายจากสินทรัพย์เริ่มต้นประมาณ 50,000 ล้านบาท ไปสู่ประมาณ 300,000 ล้านบาทภายใน 5 ปี แต่การเติบโตจะพิจารณาทั้งผลตอบแทน กระแสเงินสด ระดับหนี้ และภาวะตลาด โดยช่วงแรกยังไม่ต้องการเร่งเพิ่มทุน แต่จะใช้ความสามารถของโครงสร้างเงินทุนรองรับการซื้อสินทรัพย์ก่อน
AWR เปิดรับทั้งนักลงทุนรายย่อยและนักลงทุนสถาบัน โดยวางกรอบเบื้องต้นให้นักลงทุนไทยถือมากกว่า 50% นักลงทุนต่างชาติไม่เกิน 50% ซึ่งส่วนใหญ่คาดว่าจะเป็นนักลงทุนสถาบัน แต่สัดส่วนสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับความสนใจ
AWC ตั้งเป้านำ AWR เข้าตลาดในช่วงต้นปี 2570 หลังยื่นเรื่องขอใบอนุญาตบริษัทจัดการกองทรัสต์เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2569 และเดินหน้ากระบวนการ Filing โดยกำหนดเวลาจริงยังขึ้นอยู่กับขั้นตอนที่เกี่ยวข้องและภาวะตลาด
ข่าวอื่น ๆ ที่น่าสนใจ
ถอดรหัส HER HYNESS จาก Niche Market สู่บัลลังก์ผู้นำมาส์ก และโทนเนอร์แพด 4 ปีซ้อน
