บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เดินหน้าต่อยอดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่าน AWR กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าการลงทุนเริ่มต้นไม่เกิน 51,388 ล้านบาท ประเดิมด้วยสินทรัพย์ Freehold 5 แห่ง ทั้งอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ และโรงแรมรีสอร์ตในสมุย กระบี่ และพัทยา พร้อมวาง 3 กลไกสร้างการเติบโตจากผลการดำเนินงาน มูลค่าสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น และการซื้อสินทรัพย์ใหม่ เพื่อเชื่อมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ AWC เข้ากับตลาดทุน และนำทุนกลับไปสนับสนุนการเติบโตรอบใหม่
โมเดลนี้แบ่งบทบาทระหว่าง AWC และ AWR ชัดเจน โดย AWC ทำหน้าที่เป็น Development Engine ตั้งแต่เลือกทำเล ออกแบบ ลงทุน พัฒนา ก่อสร้าง และหาพันธมิตรจนโครงการสร้างรายได้ ส่วน AWR เข้าลงทุนในสินทรัพย์ที่ผ่านการพัฒนาและสร้างรายได้แล้ว เพื่อสร้างกระแสเงินสดและเปิดโอกาสให้พอร์ตเติบโตจากผลประกอบการ มูลค่าทรัพย์สิน และการเพิ่มสินทรัพย์ใหม่ในอนาคต
วัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC กล่าวว่า AWC จัดตั้ง AWR เพื่อสร้างแพลตฟอร์มการเติบโตเต็มรูปแบบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดย AWC พัฒนาและสร้างมูลค่าให้โครงการ ขณะที่ AWR ถือครองสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ ทำให้ AWC สามารถรับรู้ผลตอบแทนรวมจากสินทรัพย์ที่พัฒนาแล้ว และ AWR มีสินทรัพย์สำหรับสร้างรายได้และการเติบโตในระยะยาว
โครงสร้างดังกล่าว ทำให้มูลค่าที่เกิดจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่หยุดอยู่ในงบดุลของ AWC แต่สามารถเชื่อมต่อไปยัง AWR และตลาดทุน ก่อนนำความแข็งแกร่งทางการเงินกลับไปสนับสนุนการพัฒนาสินทรัพย์ชุดต่อไป โดย AWC มีพอร์ต 62 โครงการ มูลค่าทรัพย์สินรวมเพิ่มจาก 96,460 ล้านบาท ณ วันเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ปี 2562 เป็น 224,100 ล้านบาท ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569
3 กลไกสร้างการเติบโตของ AWR
หัวใจของ AWR อยู่ที่การสร้างการเติบโตจาก 3 ทางพร้อมกัน กลไกแรกคือ Performance Growth หรือการเพิ่มผลการดำเนินงานจากสินทรัพย์ในพอร์ต โดยสินทรัพย์เริ่มต้นทั้ง 5 แห่งมี EBITDA เติบโต 20% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สะท้อนว่าการเติบโตของกองไม่ได้พึ่งเพียงการเพิ่มสินทรัพย์ใหม่ แต่เริ่มจากการเพิ่มประสิทธิภาพและรายได้ของสินทรัพย์ที่มีอยู่
กลไกที่สองคือ Appreciation Growth จากการถือกรรมสิทธิ์ Freehold ในอสังหาริมทรัพย์บนทำเลศักยภาพ ทำให้ไม่มีข้อจำกัดจากอายุสัญญาเช่าที่ลดลงตามเวลา และสามารถลงทุนปรับปรุงสินทรัพย์ เพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน ปรับ Positioning และดึงแบรนด์หรือฐานลูกค้าใหม่เข้ามาเพื่อเพิ่มศักยภาพของสินทรัพย์ในระยะยาว
วัลลภาอธิบายว่า Freehold ทำให้สามารถวางแผน Asset Enhancement ได้โดยไม่ต้องกังวลว่าระยะเวลาของสัญญาเช่าที่เหลือจะทำให้การลงทุนไม่คุ้มค่า ประสบการณ์ของ AWC ในการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์และเพิ่มประสิทธิภาพด้านพลังงานแสดงให้เห็นว่า การลงทุนในสินทรัพย์สามารถช่วยลดต้นทุน เพิ่ม Margin และยกระดับรายได้ของโครงการได้
กลไกที่สามคือ Acquisition Growth ซึ่งเปิดทางให้ AWR ขยายพอร์ตจากสินทรัพย์เริ่มต้น 5 แห่ง ไปยังสินทรัพย์ที่ AWC คัดเลือกไว้เบื้องต้นอีก 9 แห่ง รวมถึงโครงการอีก 48 แห่งในพอร์ตปัจจุบันของ AWC และโครงการในอนาคต ภายใต้สิทธิในการปฏิเสธก่อน หรือ Right of First Refusal (ROFR) รวมถึงโอกาสลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพจากตลาด
5 สินทรัพย์แรก กระจายรายได้ทั้ง Commercial และ Hospitality
พอร์ตเริ่มต้นของ AWR ประกอบด้วยสินทรัพย์ 5 แห่ง ได้แก่ ดิ เอ็มไพร์ (The Empire), บันยันทรี เกาะสมุย (Banyan Tree Koh Samui Hotel), บันยันทรี กระบี่ รีสอร์ท (Banyan Tree Krabi), มีเลีย เกาะสมุย (Meliá Koh Samui) และพัทยา แมริออท รีสอร์ต แอนด์ สปา (Pattaya Marriott Resort and Spa) ทำให้พอร์ตมีรายได้จากทั้ง Commercial ในกรุงเทพฯ และ Hospitality ใน 3 เมืองท่องเที่ยว
การกระจายดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของการออกแบบพอร์ตให้สามารถรับมือกับวัฏจักรเศรษฐกิจ โดยรายได้จากอาคารสำนักงานมีลักษณะเป็นรายได้ค่าเช่าระยะยาว ส่วนโรงแรมแม้มีความผันผวนตามฤดูกาล แต่กระจายฐานลูกค้าและมีโอกาสเติบโตไปกับตลาดท่องเที่ยว โดยเฉพาะกลุ่ม High to Luxury
โรงแรมทั้ง 4 แห่งยังเชื่อมกับฐานสมาชิกของแบรนด์ระดับโลกมากกว่า 400 ล้านคน
The Empire ฐานรายได้ Commercial ใจกลาง CBD
The Empire เป็นอาคารสูง 58 ชั้นในย่านสาทร มีพื้นที่เช่าสุทธิ 158,021 ตารางเมตร ผู้เช่ามากกว่า 200 รายจากหลากหลายอุตสาหกรรม และมีอัตราการต่อสัญญาของผู้เช่า 99% ทำหน้าที่เป็นฐานรายได้จาก Commercial ของพอร์ต ขณะที่ AWC ยังเพิ่มพื้นที่อาหาร ไลฟ์สไตล์ Wellness และ Co-Living เพื่อขยายการใช้พื้นที่และฐานลูกค้าภายในอาคาร
4 รีสอร์ตจับตลาดท่องเที่ยว High to Luxury
ฝั่ง Hospitality เริ่มจากบันยันทรี เกาะสมุย รีสอร์ตเวลเนสระดับอัลตราลักชัวรีที่มีพูลวิลล่า 88 หลัง ได้รับรางวัล 2 MICHELIN Keys และในช่วง 13 ปีมี RevPAR เติบโตเฉลี่ย 9.6% ต่อปี และ EBITDA เติบโตเฉลี่ย 11% ต่อปี
บันยันทรี กระบี่ มีห้องสวีทและวิลล่าวิวทะเล 72 ห้อง ทุกห้องมีสระว่ายน้ำส่วนตัว ได้รับ 2 MICHELIN Keys เช่นกัน โดยในช่วง 5 ปีมี RevPAR เติบโตเฉลี่ย 12.9% ต่อปี และ EBITDA เติบโตเฉลี่ย 21.7% ต่อปี
มีเลีย เกาะสมุย มีห้องพัก 200 ห้อง เจาะตลาดนักท่องเที่ยวและครอบครัว โดยในช่วง 5 ปีมี RevPAR เติบโตเฉลี่ย 23.5% ต่อปี และ EBITDA เติบโตเฉลี่ย 22.7% ต่อปี ส่วนพัทยา แมริออท รีสอร์ต แอนด์ สปา มี 287 ห้อง หลังปรับ Positioning ใหม่เพื่อจับกลุ่มครอบครัวและกลุ่มเพื่อน มี RevPAR เติบโต 150% หลังเปิดดำเนินงาน 1 ปี
ตัวเลขของสินทรัพย์แต่ละแห่งทำให้ Performance Growth เป็นส่วนสำคัญของโมเดล AWR เพราะการเพิ่มผลตอบแทนไม่ได้รอเพียงการซื้อสินทรัพย์ใหม่ แต่เริ่มจากความสามารถของสินทรัพย์เดิมในการสร้างรายได้และเพิ่มผลการดำเนินงาน
จาก 5 สินทรัพย์ สู่ Pipeline 9 แห่งและพอร์ต AWC
หลังจากสินทรัพย์ชุดแรก AWC เตรียมสินทรัพย์อีก 9 แห่งสำหรับให้ AWR พิจารณาลงทุน โดยในข้อมูลที่นำเสนอมี Asiatique รวมอยู่ใน Pipeline ขณะที่ AWC จะพิจารณาจังหวะการนำแต่ละสินทรัพย์เข้ามาให้สอดคล้องกับการสร้างผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วย
โอกาสของ AWR ยังครอบคลุมอีก 48 โครงการในพอร์ตปัจจุบันของ AWC และโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตภายใต้ ROFR ทำให้ Acquisition Growth ไม่ได้จำกัดอยู่กับ Pipeline 9 แห่งที่กำหนดไว้เบื้องต้น แต่เชื่อมอยู่กับฐานสินทรัพย์และการพัฒนาโครงการใหม่ของ AWC
สำหรับสินทรัพย์ 5 แห่งแรก วัลลภาระบุว่า การนำสินทรัพย์เข้าสู่ AWR จะสะท้อน Capital Gain ประมาณ 14,000 ล้านบาท แต่เมื่อหักส่วนที่ AWC จะเข้าไปถือ AWR 28% ซึ่งไม่นับเป็น Capital Gain แล้ว AWC จะรับรู้ประมาณ 10,000 ล้านบาท
เงินที่ได้รับไม่จำเป็นต้องนำไปลงทุนทันที AWC สามารถนำไปคืนเงินกู้เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ก่อนเบิกวงเงินระยะยาวกลับมาเมื่อมีโครงการลงทุน โดยบริษัทเตรียม Long-term Facility ระยะ 3 ปี วงเงิน 30,000 ล้านบาท รองรับการลงทุนและ Pipeline ในอนาคต
AWC ถือไม่เกิน 28% เปิดให้นักลงทุนอย่างน้อย 72%
AWR จะจัดสรรหน่วยทรัสต์ให้ผู้ลงทุนอย่างน้อย 72% ขณะที่ AWC ถือไม่เกิน 28% เพื่อให้ผลประโยชน์ของ AWC สอดคล้องกับผู้ถือหน่วย และเปิด Free Float ในระดับที่ช่วยสร้างสภาพคล่องในการซื้อขาย
ดร.ไพฑูรย์ วงศาสุทธิกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร AWR อธิบายว่า การที่ AWC ยังคงถือ 28% ทำให้ AWC มีผลประโยชน์ร่วมกับผลการดำเนินงานของ AWR ขณะที่การเปิดอีก 72% ให้นักลงทุนช่วยเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนเข้ามาร่วมเป็นเจ้าของสินทรัพย์ 5 แห่งแรก
โครงสร้างของสินทรัพย์แบ่งเป็นโรงแรม 4 แห่งที่ใช้ Master Lease และ The Empire ซึ่งมี Property Manager ดูแลการให้เช่าและบริหารอาคาร เนื่องจากกอง REIT ไม่สามารถเข้าไปดำเนินธุรกิจโรงแรมโดยตรง
เพิ่มธรรมาภิบาล คุมความขัดแย้งทางผลประโยชน์
AWR วางโครงสร้างธรรมาภิบาล โดยศึกษารูปแบบ REIT ในต่างประเทศ และกำหนดให้คณะกรรมการของผู้จัดการกองทรัสต์มีกรรมการอิสระมากกว่า 60% พร้อมให้ Trustee เข้ามามีส่วนร่วมในการแต่งตั้งกรรมการอิสระ เพื่อเพิ่มกลไกคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วย
ดร.ไพฑูรย์ระบุว่า ภายใต้คณะกรรมการยังมีคณะกรรมการย่อย 4 ชุด ครอบคลุม Audit & Risk, Investment Strategy, Nomination & Remuneration และ Corporate Governance & Sustainability โดย Audit & Risk Committee ประกอบด้วยกรรมการอิสระทั้งหมด
กลไกสำคัญคือ Golden Share หรือหุ้นทองคำ 1 หุ้นที่ให้ Trustee ถือไว้ เพื่อใช้สิทธิ์ Veto ในเรื่องสำคัญที่อาจกระทบต่อผู้ถือหน่วย โดยเฉพาะสินทรัพย์โรงแรมที่อยู่ภายใต้ Master Lease เช่น การเปลี่ยนแบรนด์โรงแรม การเปลี่ยนผู้บริหารจัดการ และการอนุมัติงบประมาณประจำปี ทำให้ผู้เช่าหลักไม่สามารถตัดสินใจเรื่องเหล่านี้ได้ฝ่ายเดียว
ข่าวอื่น ๆ ที่น่าสนใจ
Plaza Premium ปักหมุดเลานจ์แห่งแรกที่สุวรรณภูมิ เสิร์ฟบริการระดับโลกในกลิ่นอาย Local
SCGD เปิดเกมรุก 5 ปี ปั้นเวียดนามฮับภูมิภาค ดัน EBITDA สู่ 4,500 ล้านบาท
SC Asset เปลี่ยนเสียงลูกบ้านเป็น ‘Live and Learn Home’ บ้านที่ปรับตามชีวิต
