ภาพจำของธุรกิจบริหารสินทรัพย์ (AMC) มักถูกจำกัดอยู่เพียงการจัดการหนี้เสียหรือการระบายทรัพย์มือสองเพื่อสร้างผลกำไร แต่ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวน บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM โดยการนำของ ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กำลังปรับแนวทางการดำเนินธุรกิจสู่มิติใหม่ที่เน้นการสร้างคุณค่าร่วมระหว่างธุรกิจและสังคม ด้วยความเชื่อที่ว่าสินทรัพย์ทุกชิ้นมีจิตวิญญาณ และบ้านเก่าทุกหลังมีเรื่องราวที่ทรงคุณค่าต่อแผ่นดินเกินกว่าจะวัดมูลค่าเป็นเพียงตัวเลขทางการเงินได้
ล่าสุด BAM ได้เปิดตัว “โครงการทรัพย์แผ่นดิน ต้นแบบการฟื้นฟูสินทรัพย์เพื่อเศรษฐกิจสร้างสรรค์” โดยร่วมกับสถาบันอาศรมศิลป์ บูรณะ “บ้านพระพิทักษ์” อาคารเก่าแก่อายุ 88 ปี ในย่านตรอกตึกดิน ให้กลับมามีชีวิตอีกครั้ง ผ่านโมเดล 3 ประสาน ที่เชื่อมโยงเจ้าของทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญ และคนในพื้นที่เข้าด้วยกัน มุ่งหวังให้เป็นพื้นที่สร้างสรรค์ที่สร้างรายได้และยกระดับคุณภาพชีวิตชุมชนอย่างเป็นรูปธรรม พร้อมวางเป้าหมายให้เป็นโครงการนำร่องในการพัฒนาสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ทั่วประเทศให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อส่วนรวม
จุดเริ่มต้นและการเดินทางของ ‘บ้านพระพิทักษ์’
บนพื้นที่ประวัติศาสตร์ย่านตรอกตึกดิน ถนนดินสอ ใกล้เสาชิงช้า มีเรือนปั้นหยาไม้สองชั้นสภาพเก่าแก่ตั้งตระหง่านผ่านกาลเวลามาถึง 88 ปี บ้านหลังนี้คือ “บ้านพระพิทักษ์” ซึ่งเคยเป็นกรรมสิทธิ์ของ พิทักษ์ ยุทธภัณฑ์ (มณี สุวรรณเหม) ภริยาของพันเอก พระพิทักษ์ยุทธภัณฑ์ (ทอง สุวรรณเหม) อดีตปลัดกรมบัญชีทหารบก ผู้ถวายงานรับใช้ใกล้ชิดในรัชกาลที่ 5 และรัชกาลที่ 6
ดร.รักษ์ เล่าถึงการเดินทางของบ้านหลังนี้ในฐานะทรัพย์ NPA ของ BAM ว่า ในแต่ละปี BAM จะซื้อทรัพย์และหนี้เข้ามาบริหารมูลค่าสูงถึง 30,000 – 80,000 ล้านบาท ซึ่งบางครั้งมีทรัพย์ที่มีคุณค่าทางศิลปวัฒนธรรมติดมาด้วย
“ในวันที่ผมและอาจารย์ธีรพล นิยม (ผู้ร่วมก่อตั้งสถาบันอาศรมศิลป์ และประธานกรรมการบริหาร บริษัท สถาปนิกชุมชนและสิ่งแวดล้อม อาศรมศิลป์ จำกัด) ได้เข้ามาเดินดูบ้านหลังนี้ มันเหมือนมีเสียงเล็ก ๆ จากจิตวิญญาณของบ้านที่บอกว่า ‘อย่าขายเลย’ มูลค่าการขายอาจจะไม่ถึง 30 ล้านบาท ซึ่งเงินจำนวนนี้ไม่ได้ทำให้ BAM รวยขึ้นหรือจนลง แต่จะดีกว่าไหมถ้าเราเอา DNA 5 ดี ไม่ว่าจะเป็นดีต่อพนักงาน ดีต่อผู้ถือหุ้น ดีต่อลูกค้าและลูกหนี้ ดีต่อสังคม และ ดีต่อประเทศ ของเรามากลั่นเป็น ESG หรือ CSR in Process เพื่อคืนคุณค่าให้แผ่นดิน”
แนวคิดนี้สอดคล้องกับ วสันต์ เทียนหอม กรรมการอิสระ ประธานกรรมการตรวจสอบ และประธานคณะกรรมการสรรหาและพิจารณาค่าตอบแทน BAM ซึ่งกล่าวเสริมว่า ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา BAM มีบทบาทดูแลเสถียรภาพเศรษฐกิจไทย ผ่านการบริหารสินทรัพย์รอการขาย การพัฒนาพื้นที่ให้เกิดคุณค่าอย่างแท้จริงต้องตั้งอยู่บนความเข้าใจบริบทพื้นที่และชุมชน BAM จึงดำเนินธุรกิจภายใต้แนวคิด CSR in Process โดยผสานมิติด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมเข้าเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการทำงานหลัก เพื่อฟื้นฟูสินทรัพย์ที่สะท้อนการตั้งถิ่นฐานช่วงปลายรัชกาลที่ 5 ถึงรัชกาลที่ 7 ให้กลับมาสร้างคุณค่าได้อีกครั้ง
โมเดล ‘3 ประสาน’ พลังแห่งการฟื้นฟูชุมชน
เพื่อให้บ้านพระพิทักษ์กลับมามีชีวิตอีกครั้ง BAM จึงริเริ่มโมเดล 3 ประสาน ซึ่งถือเป็นนวัตกรรมทางสังคมครั้งแรกของธุรกิจ AMC ในประเทศไทย โดยเป็นการผนึกกำลังระหว่าง BAM ในฐานะเจ้าของทรัพย์ ร่วมกับสถาบันอาศรมศิลป์และ Urban Ally ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการบูรณะสถาปัตยกรรมเชิงวัฒนธรรม และที่ขาดไม่ได้คือคนในชุมชนตรอกตึกดินและตรอกศิลป์ ซึ่งจะเป็นผู้ดูแลรักษาทรัพย์ให้ยั่งยืน โดยมุ่งเน้นการสร้างงานในพื้นที่เพื่อให้คนในชุมชนกว่า 100 หลังคาเรือนไม่ต้องออกไปทำงานไกลบ้าน แต่ได้กลับมาเป็นเจ้าของธุรกิจในถิ่นฐานของตนเองผ่านการจัดตั้งวิสาหกิจชุมชนบ้านพระพิทักษ์
ทางด้านอาจารย์ธีรพล กล่าวเสริมว่า โครงการนี้เป็นโอกาสสำคัญที่สถาบันอาศรมศิลป์จะได้ร่วมสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกให้กับย่านเมืองเก่า โดยมีบ้านพระพิทักษ์เป็นคานงัดสำคัญในการริเริ่มขับเคลื่อนความเปลี่ยนแปลง
“เราคาดหวังว่าบ้านพระพิทักษ์จะเป็นจุดเริ่มต้นของการพัฒนาเมืองรูปใหม่ที่เชื่อมโยงผู้คน วัฒนธรรม และเศรษฐกิจเข้าด้วยกันโดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง” อาจารย์ธีรพลกล่าว
เช่าระยะยาว ผูกพันเพื่อความยั่งยืน
โครงการนี้ถูกออกแบบมาเพื่อความยั่งยืนในระยะยาว จึงไม่ใช้การบริจาคขาด แต่เป็นการสร้างความยั่งยืนทางการเงินผ่านวิสาหกิจชุมชน โดยไม่ได้มองเพียงแค่การจ้างงาน คนในชุมชนไม่ได้เป็นเพียงลูกจ้าง แต่ยังได้รับสิทธิเป็นหุ้นส่วนวิสาหกิจชุมชน มีการปันผลกำไรคืนสู่หลังคาเรือนตามสัดส่วนหุ้น
BAM เลือกที่จะไม่ขายขาดทรัพย์ชิ้นนี้ให้กับกลุ่มทุนใหญ่ แต่ใช้วิธีให้วิสาหกิจชุมชนเช่าพื้นที่ในระยะยาว 30 ถึง 50 ปี ในอัตราค่าเช่าประมาณ 80,000 บาทต่อเดือน เพื่อป้องกันไม่ให้ทรัพย์ที่มีค่ากลับไปเป็นหนี้เสียในมือผู้อื่นอีกในอนาคต โดยมีแนวคิดที่จะนำเงินค่าเช่าหมุนเวียนกลับไปสนับสนุนชุมชนในรูปแบบเงินทุน CSR เพื่อให้โครงการสามารถเลี้ยงตัวเองได้อย่างมั่นคง
ปั้นพื้นที่สร้างสรรค์ ขยายผลสู่ภูมิภาค
สำหรับการพัฒนาพื้นที่ในระยะเวลา 8 เดือนต่อจากนี้ จะมีการปรับปรุงเรือนปั้นหยาหลังเดิมให้เป็นโรงเรียนสอนทำอาหารไทยและขนมไทยโบราณ พร้อมพื้นที่คาเฟ่และพื้นที่แสดงงานศิลปะ ส่วนอาคารด้านข้างที่เคยถูกวางแผนให้เป็นโรงแรมจะถูกพัฒนาต่อยอดเป็นบูทีคโฮเทลขนาดประมาณ 10 – 15 ห้อง เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวที่ต้องการสัมผัสเสน่ห์ย่านเมืองเก่าและสร้างเศรษฐกิจหมุนเวียนในพื้นที่ และสร้างสวนเขียวกลางชุมชนเพื่อเป็นพื้นที่สุขภาวะ (Well-being) ของคนทุกวัย
โดยในระยะแรกจะใช้พื้นที่บริเวณบ้านพระพิทักษ์จัดกิจกรรมแสดงผลงานด้านศิลปะในช่วงปลายปี 2569 พร้อมผลักดันเป็นแลนด์มาร์กการท่องเที่ยวแห่งใหม่ ซึ่งเมื่อเสร็จสมบูรณ์ คาดว่าจะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในพื้นที่ได้กว่า 600 คน และดึงดูดนักท่องเที่ยวให้เข้ามาสัมผัสเสน่ห์ของย่านนี้เพิ่มขึ้นจากเดิมที่มีผู้สัญจรราว 3,000 คน
ในอนาคต BAM วางแผนจะใช้โครงการนี้เป็นเรือธงเพื่อขยายผลไปยังทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายกันใน “ตู้กับข้าว” ของบริษัทที่กระจายอยู่ในจังหวัดต่าง ๆ เช่น แพร่, เชียงใหม่ และตรัง เพื่อเปลี่ยน NPA ที่เคยถูกทิ้งร้างให้กลับมามีจิตวิญญาณอีกครั้ง
งัดกลยุทธ์เชิงรุก ฝ่าวิกฤติเศรษฐกิจ
ในภาพรวมของกลยุทธ์ธุรกิจภายใต้ภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่กำลังซื้อลดลงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพุ่งสูงขึ้น ดร.รักษ์ ได้ปรับโมเดลการทำงานให้รวดเร็วและยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเน้นการขายแบบผ่อนชำระที่ไม่ตรวจเครดิตบูโรเพื่อช่วยให้คนตัวเล็กเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น รวมถึงการเปลี่ยนภาพลักษณ์ NPA ให้เป็นเครื่องมือการลงทุนที่มั่นคงหรือ Investment of Choice ผ่านโมเดลการขายพร้อมผู้เช่า เพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่องให้กับผู้ซื้อทันที
“ธุรกิจของ BAM คือการบริหารความฝันที่แตกสลาย เราคุ้นชินกับการทำงานบนกองทุกข์มา 27 ปี หน้าที่ของเราคือการให้โอกาสคนตัวเล็ก ๆ และคืนคุณค่าให้สังคมผ่านการพลิกฟื้นทรัพย์แผ่นดินเหล่านี้” ดร.รักษ์ กล่าวทิ้งท้าย
ข่าวอื่น ๆ ที่น่าสนใจ
14 ปีฟื้นอ่าวบ้านดอน: ซีพีแรมดัน ‘ปูม้า พุมเรียง’ สู่ GI ยันตรึงราคาฝ่าต้นทุนพุ่ง
ศูนย์ฟอร์ดเพื่อนชุมชน: โมเดลแบ่งปันพื้นที่ ชุบชีวิตสถาปัตยกรรมเก่าสู่ความยั่งยืน
‘SOMSAK’ พลังความหวังอีสาน สู่อาวุธธุรกิจ Fun Dining
